En el dinámico sector de la construcción en Costa Rica, un contrato bien elaborado no solo establece reglas claras, sino que es la clave para garantizar la eficiencia, proteger tus derechos y mantener la tranquilidad de todas las partes involucradas. Ya seas un desarrollador, un contratista o un cliente particular, necesitas un documento que blinde tus intereses y anticipe los riesgos.

En BGA Abogados, transformamos incertidumbre en confianza. Nuestro equipo de expertos en derecho de la construcción te ofrece la asesoría necesaria para que tu proyecto no solo cumpla con las normativas legales, sino que también supere tus expectativas. Descubre cómo podemos ayudarte a construir sobre bases legales sólidas.

¿Qué es un contrato de construcción en Costa Rica?

Un contrato de construcción es un acuerdo legal que establece las reglas del juego para un proyecto de obra. En este documento se define quién hace qué, cómo, cuándo y con qué recursos. Su objetivo principal es proteger a todas las partes involucradas y evitar problemas durante el desarrollo del proyecto.

Imagina que estás construyendo tu casa soñada. Sin un contrato claro, podrías enfrentarte a problemas como costos inesperados, retrasos o discusiones interminables sobre quién debe hacerse cargo de los errores. Un contrato bien redactado es tu seguro para evitar estos escenarios.

En Costa Rica, aunque los acuerdos verbales son válidos, siempre es mejor formalizarlos por escrito. De esta manera, se eliminan ambigüedades y se establece un marco legal que permite solucionar cualquier conflicto de forma más rápida y efectiva.

Ejemplo práctico:
¿Tienes un contratista que promete entregarte un proyecto “llave en mano” en 6 meses? Un contrato por escrito detalla no solo los plazos, sino también las penalizaciones por incumplimiento, los materiales que se usarán y las garantías. Así, todo queda claro desde el principio.

Tipos de Contratos de Construcción en Costa Rica

En Costa Rica, los contratos de construcción se adaptan a las necesidades específicas de cada proyecto. Elegir el adecuado puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso de tu inversión. A continuación, te presentamos los principales tipos de contratos de construcción, con sus ventajas y usos más comunes:

¿Cuál es el mejor para ti?
Elegir el contrato adecuado depende de tus objetivos, el tamaño del proyecto y tu nivel de participación deseado. Nuestro equipo de abogados especializados puede ayudarte a determinar cuál modelo se ajusta mejor a tus necesidades, garantizando que tu inversión esté protegida.

Cláusulas Claves en un Contrato de Construcción

Un contrato de construcción bien elaborado no solo establece obligaciones, sino que también previene conflictos. Estas son las cláusulas esenciales que no deben faltar, acompañadas de ejemplos prácticos para ilustrar su importancia:

1. Alcance del trabajo
   Por qué importa: Define claramente las actividades y responsabilidades de cada parte.
   Ejemplo: Imagina que acuerdas con un contratista “pintar las paredes,” pero no especificas si incluirá interiores, exteriores o el tipo de pintura. Esto podría generar malentendidos y costos adicionales.
   Recomendación: Detalla exactamente las tareas, los materiales y los estándares de calidad.
2. Plazos y cronogramas
   Por qué importa: Establece fechas claras para el inicio y término del proyecto.
   Ejemplo: Sin un cronograma específico, los retrasos pueden extenderse indefinidamente. Por ejemplo, una obra residencial que debía finalizar en 6 meses podría tardar el doble si no se incluyen penalizaciones por incumplimiento.
   Recomendación: Incluye hitos y sanciones por retrasos injustificados.
3. Garantías
   Por qué importa: Protege al cliente ante defectos en la ejecución o materiales.
   Ejemplo: Un cliente descubre filtraciones en el techo recién construido. Si el contrato no incluye una garantía, el costo de las reparaciones podría recaer en él.
   Recomendación: Define un período de garantía y las responsabilidades del contratista.
4. Penalizaciones
   Por qué importa: Incentiva el cumplimiento de las obligaciones.
   Ejemplo: Si un contratista incumple con la entrega de materiales a tiempo, una cláusula de penalización puede evitar que esto afecte el progreso de la obra.
   Recomendación: Especifica montos o porcentajes de penalización por cada día de incumplimiento.
5. Resolución de conflictos
   Por qué importa: Evita largos y costosos procesos judiciales.
   Ejemplo: Dos partes en desacuerdo sobre la calidad de los acabados deciden acudir a mediación en lugar de iniciar un juicio, ahorrando tiempo y dinero.
   Recomendación: Incluye mecanismos como mediación o arbitraje para resolver disputas de manera ágil.

Un contrato sin estas cláusulas es como construir sin planos. En BGA Abogados, nos aseguramos de que cada detalle sea cubierto, protegiendo tu inversión y evitando problemas a futuro. ¡Confía en nuestra experiencia para diseñar contratos que realmente funcionen!

Errores Comunes al Redactar Contratos de Construcción

Un contrato de construcción mal redactado puede convertirse en la raíz de costosos conflictos y proyectos paralizados. Estos son algunos de los errores más frecuentes, acompañados de casos reales para ilustrar su impacto:

• Uso de formatos genéricos
  Impacto real: Un cliente utilizó un contrato descargado de internet para un proyecto residencial. Cuando surgieron problemas de calidad en los acabados, no había cláusulas específicas para reclamar garantías, lo que resultó en gastos adicionales de más de ₡5 millones.
  Evítalo: Cada proyecto es único y merece un contrato personalizado que contemple sus particularidades.
• Falta de claridad en los términos
  Impacto real: Un desarrollador acordó construir una piscina, pero no especificó dimensiones ni acabados. El resultado: un proyecto incompleto y una disputa que terminó en juicio.
  Evítalo: Define cada término con precisión y elimina cualquier ambigüedad.
• No prever contingencias
  Impacto real: Un contratista enfrentó un aumento inesperado en el costo de materiales y decidió trasladarlo al cliente, quien se negó a pagar. Esto detuvo la obra por meses.
  Evítalo: Incluye cláusulas que contemplen aumentos de costos, retrasos por fuerza mayor o cambios en el alcance.
• Omitir garantías
  Impacto real: Un cliente descubrió problemas estructurales en su vivienda nueva, pero el contrato no contenía ninguna garantía. Al final, debió asumir los costos de reparación.
  Evítalo: Especifica claramente los periodos y condiciones de garantía.
• Olvidar la resolución de conflictos
  Impacto real: Un desacuerdo entre un contratista y un cliente terminó en un proceso judicial que duró dos años. Con una cláusula de mediación o arbitraje, se habría resuelto en semanas.
  Evítalo: Define mecanismos alternativos para solucionar disputas de manera rápida y económica.

El aprendizaje clave: Un contrato genérico o incompleto puede costarte mucho más de lo que imaginas. En BGA Abogados, nos especializamos en anticipar riesgos y cubrir cada detalle para que tu proyecto avance sin tropiezos.

La Importancia de la Asesoría Legal en los Contratos de Construcción

Un contrato de construcción no es solo un documento legal; es la columna vertebral de un proyecto exitoso. Contar con abogados especializados asegura que tu contrato no solo cumpla con las normativas locales, sino que también sea una herramienta eficaz para proteger tus intereses y anticipar posibles problemas.

Beneficios de trabajar con un abogado especializado:

• Personalización total: Cada contrato se adapta a las necesidades específicas de tu proyecto, evitando riesgos comunes de los contratos genéricos.
• Cumplimiento legal: Aseguramos que todas las cláusulas cumplan con el Código Civil y el Código Procesal Civil de Costa Rica.
• Reducción de riesgos: Anticipamos posibles conflictos y diseñamos soluciones para prevenirlos.
• Resolución ágil de disputas: Incluimos mecanismos efectivos como mediación y arbitraje para resolver problemas sin llegar a procesos judiciales largos y costosos.
• Protección de tu inversión: Garantizamos que todas las partes cumplan con sus obligaciones, desde los plazos hasta las garantías.

Nuestro enfoque:
En BGA Abogados, entendemos que cada proyecto de construcción representa una inversión significativa, tanto emocional como económica. Por eso, no solo redactamos contratos; diseñamos soluciones legales estratégicas que te protegen desde el primer ladrillo hasta la entrega final.

¿Por qué esperar?
Cada día sin un contrato sólido es un riesgo que no vale la pena correr. Agenda una orientación gratuita hoy mismo y descubre cómo podemos ayudarte a construir con confianza. En BGA Abogados, estamos listos para convertirnos en tu aliado estratégico en cada etapa de tu proyecto.

Preguntas Frecuentes sobre Contratos de Construcción en Costa Rica

¿Es válido un contrato verbal?

Sí, pero demostrar los términos acordados puede ser complicado en caso de conflicto. Formalizarlo por escrito es siempre la opción más segura y efectiva.

¿Qué pasa si una de las partes incumple?

El contrato debe incluir cláusulas que establezcan penalizaciones claras y mecanismos de resolución de disputas, como mediación o arbitraje. Esto agiliza la solución de conflictos.

¿Cuánto cuesta redactar un contrato de construcción?

El costo depende de la complejidad del proyecto y las necesidades específicas. Sin embargo, es una inversión menor comparada con los riesgos legales y financieros que podrías enfrentar sin un contrato sólido.

¿Qué cláusulas son indispensables?

Entre las más importantes están: alcance del trabajo, plazos y cronogramas, garantías, penalizaciones y mecanismos de resolución de conflictos.

¿Cómo puedo asegurarme de que mi contrato cumpla con las leyes costarricenses?

Trabajando con abogados especializados que conozcan las normativas locales y los riesgos específicos del sector de la construcción.

Construyendo el Éxito de tu Proyecto Constructivo

El éxito de tu proyecto comienza con un contrato sólido. Un contrato bien redactado no solo protege tu inversión, sino que también te da tranquilidad, claridad y la seguridad de que cada detalle está cubierto.

En BGA Abogados, vamos más allá de la redacción de contratos:
Creamos soluciones legales personalizadas que anticipan problemas y aseguran el cumplimiento de cada cláusula. Nuestra experiencia en derecho de la construcción nos posiciona como tu mejor aliado para construir sobre bases legales firmes.

¡No dejes tu inversión al azar! Contáctanos hoy y asegura el futuro de tu proyecto con un contrato diseñado por expertos. En BGA Abogados, la tranquilidad y el éxito de nuestros clientes son nuestra prioridad.

¿Estás listo para construir con tranquilidad? Contáctanos y asegúrate de que tu contrato esté a la altura de tus expectativas y necesidades.

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En BG&A Abogados, somos expertos en derecho inmobiliario, condominal y construcción, con un historial probado en proyectos residenciales, comerciales e industriales. Este artículo te guiará a través de los aspectos más importantes del derecho inmobiliario en Costa Rica y cómo nuestra experiencia puede ayudarte a alcanzar tus metas.

¿Por qué Necesitas Abogados en Bienes Raíces en Costa Rica?

El mercado inmobiliario costarricense está regido por un entramado de leyes y regulaciones que pueden ser complejas para quienes no están familiarizados con el sistema. Desde la compra de una propiedad hasta el desarrollo de un condominio, un abogado especializado asegura que cada etapa del proceso esté protegida legalmente.

Por ejemplo, la Due Diligence, una de las prácticas clave en el derecho inmobiliario, evalúa posibles riesgos legales y normativos antes de invertir. Esto previene problemas como litigios futuros o incumplimientos regulatorios que puedan afectar el valor de la propiedad.

Principales Servicios de un Abogado en Bienes Raíces

En BG&A Abogados, ofrecemos una gama integral de servicios para garantizar el éxito de cualquier proyecto inmobiliario:

• Due Diligence: Investigamos antecedentes legales y normativos para identificar riesgos.
• Redacción de Contratos: Nos encargamos de documentos esenciales como promesas de venta, fideicomisos y contratos de obra.
• Derecho Ambiental: Asesoramos sobre normativas ecológicas, esenciales para proyectos sostenibles.
• Constitución y Reglamentación de Condominios: Facilitamos la creación legal de condominios y redactamos reglamentos claros para prevenir conflictos.
• Resolución de Conflictos: Brindamos soluciones legales rápidas y efectivas ante disputas condominales.

Casos Reales de Éxito en Costa Rica

Nuestra experiencia incluye la asesoría en proyectos destacados como:

• Hacienda Espinal: Un desarrollo residencial y comercial en San Rafael de Alajuela.
• Azenza Towers: Torre residencial y comercial en San José.
• Oficentro Dent: Un complejo comercial estratégico en Barrio Dent, Montes de Oca.

Cada proyecto es un ejemplo de cómo una planificación legal adecuada puede garantizar no solo el cumplimiento normativo, sino también la optimización de los recursos legales y financieros.

Factores Clave para Elegir al Mejor Abogado de Bienes Raíces

Para encontrar un abogado que realmente agregue valor a tus proyectos, ten en cuenta los siguientes aspectos:

1. Experiencia y Especialización: Un conocimiento profundo del mercado inmobiliario costarricense.
2. Portafolio de Proyectos: Revisa los casos de éxito y referencias.
3. Actualización Legal: Un abogado eficaz siempre está al día con las últimas normativas.

El Proceso Legal en Proyectos Inmobiliarios: Lo que Debes Saber

La compra, venta o desarrollo de bienes raíces implica varias etapas legales críticas:

• Investigación Inicial (Due Diligence): Asegúrate de que el terreno o propiedad no tenga cargas legales.
• Contratación y Registro: Redacta y registra los contratos de forma adecuada para evitar futuros problemas legales.
• Cumplimiento Ambiental: Asegúrate de cumplir con las regulaciones ambientales para evitar sanciones.

Con un abogado especialista, cada una de estas fases será gestionada de manera profesional y eficiente.

Preguntas Frecuentes sobre Derecho Inmobiliario en Costa Rica

¿Qué es el Due Diligence y por qué es esencial?
Es el proceso de investigar todos los aspectos legales y normativos de una propiedad para identificar riesgos potenciales antes de realizar una transacción.

¿Cómo ayuda un abogado en la constitución de condominios?
Facilita la creación legal, define derechos y deberes de los propietarios, y redacta un reglamento que regula las operaciones.

¿Qué aspectos fiscales deben considerarse en proyectos inmobiliarios?
Una planificación fiscal adecuada puede optimizar recursos y prevenir costos imprevistos.

Abogados en Bienes Raíces en Costa Rica

El mercado inmobiliario de Costa Rica ofrece grandes oportunidades, pero también exige un enfoque profesional para evitar riesgos. En BG&A Abogados, hemos sido socios legales de proyectos icónicos, ayudando a nuestros clientes a alcanzar sus objetivos con seguridad y éxito.

Si estás buscando una asesoría confiable y experta, no dudes en contactarnos. Permítenos ser el respaldo legal que necesitas para llevar tus proyectos inmobiliarios al siguiente nivel.

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Un reglamento de condominios en Costa Rica mal redactado.

Copiado.

Desactualizado.

O hecho sin entender lo que realmente exige la ley.

El problema no se nota al inicio.

Aparece cuando hay ruido, alquileres irregulares, sanciones mal aplicadas o decisiones que nadie sabe quién puede tomar.

Aquí te explico cómo debe redactarse un reglamento de condominios en Costa Rica, qué debe incluir y en qué momento conviene buscar apoyo legal.

Benjamín Gutiérrez, nuestro abogado socio director, experto en redacción de contratos y reglamentos

Qué es el reglamento de condominios en Costa Rica

El reglamento de condominios en Costa Rica es el documento que regula la convivencia, el uso de las áreas comunes y la administración del proyecto.

No es un documento decorativo.

Tiene fuerza legal.

Define derechos.

Define obligaciones.

Y sirve como respaldo cuando hay conflictos entre condóminos, administración o junta directiva.

Cuando el reglamento es claro, los problemas se manejan.

Cuando es ambiguo, todo se discute.

Qué exige la ley para un reglamento de condominios en Costa Rica

Todo reglamento de condominios en Costa Rica debe ajustarse a la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio.

El reglamento no puede contradecir la ley.

Ni inventar sanciones.

Ni restringir derechos que la ley protege.

Un error frecuente es incluir normas que parecen prácticas, pero que no tienen sustento legal.

Cuando eso pasa, el condominio queda sin herramientas reales para hacer cumplir las reglas.

Estructura básica de un reglamento de condominios en Costa Rica

Un reglamento bien hecho no se improvisa.

Debe seguir una estructura clara.

Como mínimo, debe incluir:

• Identificación completa del condominio
• Referencia al marco legal aplicable
• Definición de áreas comunes y unidades privativas
• Derechos y deberes de los condóminos
• Normas de convivencia
• Órganos de administración y funciones
• Régimen de sanciones
• Mecanismos para resolver conflictos
• Procedimiento para modificar el reglamento

Si alguno de estos puntos no está bien definido, el reglamento queda débil.

Administración según el reglamento de condominios en Costa Rica

El reglamento debe dejar claro quién administra y cómo.

Normalmente existen dos figuras:

• La asamblea de condóminos
• El administrador del condominio

La asamblea decide.

El administrador ejecuta.

Cuando el reglamento no delimita funciones, aparecen roces.

Y esos roces terminan en conflictos innecesarios.

Derechos y obligaciones dentro del reglamento de condominios en Costa Rica

Aquí nace gran parte de los problemas.

Por eso este apartado debe ser claro.

El reglamento debe indicar:

• Qué puede hacer cada propietario en su unidad
• Cómo se usan las áreas comunes
• Qué gastos debe asumir cada condómino
• Qué conductas están prohibidas
• Qué consecuencias existen por incumplir

Entre más específico sea este punto, menos discusiones futuras.

Errores comunes en el reglamento de condominios en Costa Rica

Estos errores se repiten constantemente:

• Copiar reglamentos de otros proyectos
• No actualizar el reglamento con la ley vigente
• No regular alquileres o uso comercial
• No definir sanciones claras
• No establecer procedimientos para conflictos

El reglamento parece funcionar.

Hasta que deja de hacerlo.

Cómo se manejan los conflictos según el reglamento

Un buen reglamento de condominios en Costa Rica no solo prohíbe.

También explica cómo resolver problemas.

Debe contemplar:

• Canales de comunicación
• Mecanismos de mediación
• Intervención de la asamblea
• Sanciones proporcionales

Sin esto, cada conflicto escala.

Y muchos terminan en procesos legales evitables.

Modificación del reglamento de condominios en Costa Rica

El reglamento puede modificarse.

Pero no de cualquier forma.

La ley exige mayorías específicas según el tipo de cambio.

Algunas decisiones requieren unanimidad.

Otras, una mayoría calificada.

Si el proceso no se respeta, la modificación puede ser inválida.

Cuándo conviene revisar o rehacer el reglamento

Hay señales claras:

• El reglamento es antiguo
• Existen conflictos frecuentes
• No están claras las sanciones
• El condominio cambió su uso

En estos casos, revisar el reglamento evita problemas mayores.

Asesoría legal en reglamento de condominios en Costa Rica

En BGA Abogados asesoramos condominios en la redacción, revisión y modificación del reglamento.

El objetivo es simple.

Reducir conflictos.

Dar seguridad jurídica.

Proteger la inversión de todos los condóminos.

Si tu condominio ya tiene reglamento, pero no sabes si cumple con la ley, este es el momento de revisarlo.

Un reglamento claro ahorra tiempo, dinero y problemas.

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En caso que del todo no pueda utilizarse la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se extinguirá sin responsabilidad para ninguna de las partes.

La norma aplica para todo tipo de alquiler, sea habitacional o comercial, pero solo procede la extinción del contrato o la adecuación del monto de renta (total o parcial) en caso que no sea posible hacer uso del bien arrendado o de su parte principal.

En el caso del cierre de locales por orden pública (como sucede con los gimnasios, polideportivos, escuelas, etc.), aplica el caso fortuito porque legalmente no pueden hacer uso del bien; en el caso de una casa de habitación NO aplica por este motivo porque sí es posible utilizarla.

Amparados a la buena fe contractual y considerando la importancia de la continuidad de los negocios en situaciones de emergencia, nuestra recomendación es que el dueño del bien (arrendarte o arrendador) y su inquilino intenten negociar una moratoria de pago o una rebaja en la renta que permita mantener vigente la relación contractual mientras termina la situación de fuerza mayor que impide el uso integral de lo alquilado, para lo cual es necesario que se asesoren correctamente para la firma de un anexo al contrato de arrendamiento que proteja los derechos de ambas partes.

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Los consejos y recomendaciones legales que podemos dar en ese sentido son muchos porque todo el proceso de comprar casa en Costa Rica estará vinculado a diferentes contratos, análisis y estudios técnicos que permitirán verificar que el bien que vamos a adquirir no tenga ningún tipo de problema o contingencia en el futuro, y que el sistema de financiamiento o la forma de pago que utilizaremos sea la adecuada para nuestra realidad y para la realidad del mercado.

Proceso de Comprar Casa en Costa Rica (Propiedades, apartamentos, lotes)

Lo primero que tenemos que valorar es cuál de las tres alternativas de compra vamos a utilizar:

1. Compra de una casa o apartamento en Condominio;
2. Compra de casa o apartamento que NO está en condominio; o bien,
3. Compra de lote o terreno donde eventualmente vamos a construir nuestra casa o apartamento.

1. Compra de casa o apartamento en Condominio en Costa Rica

Si vamos a comprar en condominio, tenemos que verificar muchas cosas. Inicialmente, siempre hay que hacer un estudio registral para verificar en qué estado se encuentra el condominio, si efectivamente la propiedad está en trámite de inscripción o de transformación a propiedad horizontal, o bien, si ya existe el condominio inscrito como tal.

En estos casos, es imperativo verificar si en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio de Costa Rica (MEIC), existe la autorización formal que los condominios requieren para comercializar sus filiales, lo que además implicará que sus contratos de reserva, opción de compra, promesa de venta y los contratos formales de venta están debidamente autorizados por esta institución.

En caso de no cumplir con ese requisito formal, no es recomendable que se siga adelante con el proceso de compra porque estaríamos expuestos a una situación de riesgo bastante importante.

Cuando ya se ha constatado que este condominio cuenta con el aval del MEIC, entonces tenemos que verificar la existencia y contenido del reglamento condominal, instrumento legal que va a establecer todas las condiciones y reglas de convivencia, construcción y disposición sobre la vida en ese lugar.

Ahí se va a establecer cómo va a ser el uso de las zonas comunes, cuáles son los horarios para el desarrollo de actividades en las áreas comunes, si existen reglas especiales que deben conservar las casas o apartamentos en cuanto a sus características externas, tales como color de la pintura, decoración, etc., si es posible tener mascotas y sus reglas de cuido, si la propiedad podrá ser segregada o no, y todas las reglamentaciones que van regir ese condominio.

Asimismo, el reglamento de condominio regulará expresamente todo lo concerniente a temas sancionatorios; es decir, ahí se establecerán las normas relacionadas con las multas y sanciones que sea aplicables para aquel condómino que no cumpla con todas las reglas condominales, lo que inclusive podría llegar a significar la pérdida de la propiedad, por lo que no es un tema que deba ser tomado a la ligera.

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Además, es en este reglamento donde los condóminos encontrarán disposiciones específicas, tales como los reglamentos de construcción y de las cuotas condominales, lo que va a establecer claramente cuánto hay que pagar por el mantenimiento de áreas comunes y por la seguridad, así como para todo aquello que haya reglamentado la escritura de constitución del condominio y su reglamento.

Debemos insistir en la importancia de revisar cuidadosamente el reglamento del condominio para no tener ningún inconveniente tras haberse formalizado la compra, porque si las reglas de ese condominio me parecen absurdas o no se ajustan a mi familia y a mi realidad, esto debe ser razón más que suficiente para no comprar en ese lugar y buscar otra opción.

Una vez que se tiene esto claro, es posible analizar nuestras opciones, sea que vayamos a reservar mediante el pago una prima, un adelanto o una señal de trato, lo que simplemente significa que nos pedirán dar dinero para reservar la unidad habitacional de nuestro interés. Si va a entregarse cualquier suma de dinero por este concepto, es necesario firmar un documento legal que exprese claramente las condiciones del pago.

Este documento puede tener tres formas comunes, sea un formato de reserva, un contrato de opción de compra o un contrato de promesa de venta. En cualquiera de ellos, deben consignarse claramente las condiciones legales y del negocio, no solo en cuanto a la descripción de la unidad que deseo comprar, sino también aspectos formales como plazo, formas de financiamiento, reglas generales del negocio y principalmente, qué pasará con el dinero que se está entregando como señal de trato o reserva.

Debe exponerse si el dinero que se entrega será aplicable al precio o no, si ese dinero sería una indemnización para el desarrollador en caso de formalizarse la compra, qué pasa con ese dinero si es el desarrollos quien se atrasa con la obra, y en sí, todas aquellas variables que tipifiquen cómo podría perderse el dinero y qué condiciones deberán cumplirse para recuperarlo. Además, tiene que establecerse cuál es la unidad habitacional, cuál es el área común y privativa, y si contempla bodegas, estacionamientos u otros.

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Una vez que está formalizada la reserva, el siguiente paso es la revisión cuidadosa de la documentación legal que va a firmarse al momento de pagar el precio convenido. Si se estableció un plazo de tres meses, seis meses, un año o bien hasta que termine de construirse el condominio, en caso de que estuviese en construcción, deben conocerse en detalle las posibilidades de financiamiento.

Generalmente, las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios tienen alianzas con determinadas instituciones financieras para dar a sus clientes mejores condiciones de crédito, pero también es posible que el comprador busque su propio financiamiento.

Si el pago se va a hacer de contado, simplemente deben establecerse las fecha y medio de pago, así como acordar que recibirá el comprador al momento de cancelar el precio. En este escenario, el comprador va a tener la posibilidad de escoger al notario público que procederá con la escritura pública y se hará cargo de la inscripción ante el Registro Nacional.

En caso de que el pago vaya a ser por medio de un financiamiento, también es necesario preguntar las diferentes opciones con las que se cuenta para ello para poder valorar las diferentes tasas de interés, plazo, riesgos, seguros y costos de formalización, sea que se trate de un crédito hipotecario, o bien, mediante un fideicomiso.

En Costa Rica, todos estos trámites deberán ser realizados ante un notario público, siendo el banco o institución financiera el que impondrá al notario público de su confianza por razones de seguridad jurídica, pero trasladará todos los gastos al deudor. En caso contrario, como habíamos comentado antes, si se va a pagar de contado, el comprador designará al notario público de su confianza.

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2. Compra de casa o apartamento que NO está en condominio en Costa Rica

Si de va a comprar una casa que no está en condominio, la primera verificación a realizar será a nivel registral para conocer el estado legal de esa propiedad, es decir, es necesario saber si esa propiedad tiene algún tipo de anotación y gravamen, si está embargada o con algún tipo de anotación judicial pendiente, si tiene algún tipo de usufructo, posesión o arrendamiento que pudiera afectar la libre disposición tras formalizarse la compra.

Lógicamente, también es necesario verificar si se encuentra al día en los impuestos municipales que pudieren afectarla. Es ideal que este análisis sea realizado por medio de un abogado de confianza del eventual comprador, de manera que se tomen las precauciones mínimas necesarias que garanticen que no surgirán sorpresas después de haberse formalizado el contrato de compraventa.

Estos importantes análisis técnicos previos y preventivos es lo que se denomina como un Due Diligence Inmobiliario, el que permitirá conocer los riesgos y contingencias actuales e inminentes, por lo que es muy recomendable que sea realizado por un experto en derecho, quien además cuente con un equipo multidisciplinario que conozca sobre este tipo de negocios inmobiliarios, tanto a nivel registral como a nivel municipal y ambiental, que pueda verificar que no exista ningún problema que pueda afectar al inmueble.

Al igual que con el condominio, si lo que va a firmarse es una reserva, una promesa de venta o una opción de compra, es necesario que esta señal de trato se formalice por escrito mediante un contrato, y en presencia de un abogado, y que se asegure que en este instrumento estén establecidas las condiciones referentes a cómo se va a pagar, cuál va a ser el plazo para pagar, qué pasa con el dinero que se está entregando como adelanto, si se aplica o no se aplica al precio y qué pasa el comprador o el vendedor incumplen, si se impondrá una cláusula penal que determinen las indemnizaciones aplicables en caso de incumplimiento de una u otra parte y los plazos de pago; y si la compra va a ser por financiamiento, entonces aplicarán las reglas de hipoteca o de fideicomiso que se comentaron en el punto anterior.

Finalmente, si la compra es de contado, de igual forma es conveniente que el comprador solicite que se consigne que él tendrá la posibilidad de nombrar al notario público de Costa Rica que lo haga sentir más cómodo para tales efectos.

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3. Compra de lote o terreno en Costa Rica

Finalmente, si lo que vamos a comprar es un terreno o lote para eventualmente construir una casa, será necesario que además de la revisión registral que se tiene que hacer para verificar que el lote no tenga ningún problema legal, es conveniente proceder con una verificación municipal conocida como uso de suelo. Este procedimiento que se realiza ante la municipalidad correspondiente, certificará si es permitido construir dónde se desea y con qué limitaciones.

También es necesario verificar si hay limitaciones a la libre disposición de la propiedad, generadas por servidumbres de paso, servidumbres de líneas eléctricas, servidumbres de aguas, o bien, existe cualquier tipo de limitación ambiental provocada por alguna naciente de agua u otra condición ambiental que es muy común en Costa Rica, así como conocer las reglamentaciones de retiros para esa zona y terreno.

Considerando en que existe mucho desarrollo de infraestructura pública, es importante verificar si sobre la propiedad que se desea adquirir, algún día va a pasar cerca o construirse una carretera, porque lógicamente esto afectaría el valor de la propiedad y existiría un riesgo real a ser expropiados eventualmente; y por supuesto, el uso de suelo también nos va a decir qué podemos construir, en qué dimensiones y en qué tiempo.

Como puede apreciarse, si no se hace este Due Diligence Inmobiliario que permita saber el estado real de la propiedad a nivel registral, ambiental y legal, podríamos comprar un terreno sobre el cual eventualmente no podríamos construir nada, lo que lógicamente sería una pésima inversión que además afectaría nuestro interés patrimonial y también nuestro historial de crédito porque tendríamos que seguir pagando por una propiedad que no nos va a servir de nada, y que, si tiene esos problemas, va a ser muy difícil venderla en el futuro.

Una vez que se ha constatado todo lo anterior y se ha tomado la decisión de seguir adelante con el negocio de compra, deben seguirse las mismas reglas y pasos comentados previamente, es decir, tiene que firmarse una opción de compra que contemple claramente todas las condiciones, derechos y obligaciones; y al momento de la formalización, si se va a pagar el precio de contado, el comprador podrá solicitar que se haga por medio de un notario público de su confianza, mientras que si el precio será pagado mediante un financiamiento bancario, sea hipotecario o mediante un fideicomiso, el notario público será impuesto por el banco o institución financiera.

Si el interés inmobiliario es comercial en lugar de habitacional, sea para una oficina, local o comercio, las reglas y aspectos a considerar cambian un poco, por lo que esto lo comentaremos en otro artículo.

Sin embargo, sea cual sea el interés o inversión a realizar, es fundamental que antes de realizar cualquier pago inicial se consulte a un abogado experto en temas inmobiliarios y en temas comerciales para que pueda hacer el Due Diligence que limite el riesgo, delimite las contingencias y cuide nuestros intereses presentes y futuros.

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Artículo escrito por nuestro socio fundador, Benjamín Gutiérrez, abogado y notario público en Costa Rica.

Si tiene alguna duda, por favor llenar este formulario con sus datos de contacto:

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