El proceso de compra de una propiedad es sin duda uno de los momentos más delicados e importantes en la vida de cualquier persona y familia, porque se trata de muy importante inversión que va a tener una gran repercusión en las finanzas familiares por mucho tiempo, debido a que estas compras generalmente se realizan mediante créditos bancarios con plazos extensos de hasta treinta años.
Los consejos y recomendaciones legales que podemos dar en ese sentido son muchos porque todo el proceso de compra estará vinculado a diferentes contratos, análisis y estudios técnicos que permitirán verificar que el bien que vamos a adquirir no tenga ningún tipo de problema o contingencia en el futuro, y que el sistema de financiamiento o la forma de pago que utilizaremos sea la adecuada para nuestra realidad y para la realidad del mercado.
Lo primero que tenemos que valorar es cuál de las tres alternativas de compra vamos a utilizar:
- Compra de una casa o apartamento en Condominio;
- Compra de casa o apartamento que NO está en condominio; o bien,
- Compra de lote o terreno donde eventualmente vamos a construir nuestra casa o apartamento.
1. Compra de casa o apartamento en Condominio en Costa Rica
Si vamos a comprar en condominio, tenemos que verificar muchas cosas. Inicialmente, siempre hay que hacer un estudio registral para verificar en qué estado se encuentra el condominio, si efectivamente la propiedad está en trámite de inscripción o de transformación a propiedad horizontal, o bien, si ya existe el condominio inscrito como tal.
En estos casos, es imperativo verificar si en el Ministerio de Economía, Industria y Comercio de Costa Rica (MEIC), existe la autorización formal que los condominios requieren para comercializar sus filiales, lo que además implicará que sus contratos de reserva, opción de compra, promesa de venta y los contratos formales de venta están debidamente autorizados por esta institución.
En caso de no cumplir con ese requisito formal, no es recomendable que se siga adelante con el proceso de compra porque estaríamos expuestos a una situación de riesgo bastante importante.
Cuando ya se ha constatado que este condominio cuenta con el aval del MEIC, entonces tenemos que verificar la existencia y contenido del reglamento condominal, instrumento legal que va a establecer todas las condiciones y reglas de convivencia, construcción y disposición sobre la vida en ese lugar.
Ahí se va a establecer cómo va a ser el uso de las zonas comunes, cuáles son los horarios para el desarrollo de actividades en las áreas comunes, si existen reglas especiales que deben conservar las casas o apartamentos en cuanto a sus características externas, tales como color de la pintura, decoración, etc., si es posible tener mascotas y sus reglas de cuido, si la propiedad podrá ser segregada o no, y todas las reglamentaciones que van regir ese condominio.
Asimismo, el reglamento de condominio regulará expresamente todo lo concerniente a temas sancionatorios; es decir, ahí se establecerán las normas relacionadas con las multas y sanciones que sea aplicables para aquel condómino que no cumpla con todas las reglas condominales, lo que inclusive podría llegar a significar la pérdida de la propiedad, por lo que no es un tema que deba ser tomado a la ligera.
Además, es en este reglamento donde los condóminos encontrarán disposiciones específicas, tales como los reglamentos de construcción y de las cuotas condominales, lo que va a establecer claramente cuánto hay que pagar por el mantenimiento de áreas comunes y por la seguridad, así como para todo aquello que haya reglamentado la escritura de constitución del condominio y su reglamento.
Debemos insistir en la importancia de revisar cuidadosamente el reglamento del condominio para no tener ningún inconveniente tras haberse formalizado la compra, porque si las reglas de ese condominio me parecen absurdas o no se ajustan a mi familia y a mi realidad, esto debe ser razón más que suficiente para no comprar en ese lugar y buscar otra opción.
Una vez que se tiene esto claro, es posible analizar nuestras opciones, sea que vayamos a reservar mediante el pago una prima, un adelanto o una señal de trato, lo que simplemente significa que nos pedirán dar dinero para reservar la unidad habitacional de nuestro interés. Si va a entregarse cualquier suma de dinero por este concepto, es necesario firmar un documento legal que exprese claramente las condiciones del pago.
Este documento puede tener tres formas comunes, sea un formato de reserva, un contrato de opción de compra o un contrato de promesa de venta. En cualquiera de ellos, deben consignarse claramente las condiciones legales y del negocio, no solo en cuanto a la descripción de la unidad que deseo comprar, sino también aspectos formales como plazo, formas de financiamiento, reglas generales del negocio y principalmente, qué pasará con el dinero que se está entregando como señal de trato o reserva.
Debe exponerse si el dinero que se entrega será aplicable al precio o no, si ese dinero sería una indemnización para el desarrollador en caso de formalizarse la compra, qué pasa con ese dinero si es el desarrollos quien se atrasa con la obra, y en sí, todas aquellas variables que tipifiquen cómo podría perderse el dinero y qué condiciones deberán cumplirse para recuperarlo. Además, tiene que establecerse cuál es la unidad habitacional, cuál es el área común y privativa, y si contempla bodegas, estacionamientos u otros.
Una vez que está formalizada la reserva, el siguiente paso es la revisión cuidadosa de la documentación legal que va a firmarse al momento de pagar el precio convenido. Si se estableció un plazo de tres meses, seis meses, un año o bien hasta que termine de construirse el condominio, en caso de que estuviese en construcción, deben conocerse en detalle las posibilidades de financiamiento.
Generalmente, las empresas constructoras y los desarrolladores inmobiliarios tienen alianzas con determinadas instituciones financieras para dar a sus clientes mejores condiciones de crédito, pero también es posible que el comprador busque su propio financiamiento.
Si el pago se va a hacer de contado, simplemente deben establecerse las fecha y medio de pago, así como acordar que recibirá el comprador al momento de cancelar el precio. En este escenario, el comprador va a tener la posibilidad de escoger al notario público que procederá con la escritura pública y se hará cargo de la inscripción ante el Registro Nacional.
En caso de que el pago vaya a ser por medio de un financiamiento, también es necesario preguntar las diferentes opciones con las que se cuenta para ello para poder valorar las diferentes tasas de interés, plazo, riesgos, seguros y costos de formalización, sea que se trate de un crédito hipotecario, o bien, mediante un fideicomiso.
En Costa Rica, todos estos trámites deberán ser realizados ante un notario público, siendo el banco o institución financiera el que impondrá al notario público de su confianza por razones de seguridad jurídica, pero trasladará todos los gastos al deudor. En caso contrario, como habíamos comentado antes, si se va a pagar de contado, el comprador designará al notario público de su confianza.
2. Compra de casa o apartamento que NO está en condominio en Costa Rica
Si de va a comprar una casa que no está en condominio, la primera verificación a realizar será a nivel registral para conocer el estado legal de esa propiedad, es decir, es necesario saber si esa propiedad tiene algún tipo de anotación y gravamen, si está embargada o con algún tipo de anotación judicial pendiente, si tiene algún tipo de usufructo, posesión o arrendamiento que pudiera afectar la libre disposición tras formalizarse la compra.
Lógicamente, también es necesario verificar si se encuentra al día en los impuestos municipales que pudieren afectarla. Es ideal que este análisis sea realizado por medio de un abogado de confianza del eventual comprador, de manera que se tomen las precauciones mínimas necesarias que garanticen que no surgirán sorpresas después de haberse formalizado el contrato de compraventa.
Estos importantes análisis técnicos previos y preventivos es lo que se denomina como un Due Diligence Inmobiliario, el que permitirá conocer los riesgos y contingencias actuales e inminentes, por lo que es muy recomendable que sea realizado por un experto en derecho, quien además cuente con un equipo multidisciplinario que conozca sobre este tipo de negocios inmobiliarios, tanto a nivel registral como a nivel municipal y ambiental, que pueda verificar que no exista ningún problema que pueda afectar al inmueble.
Al igual que con el condominio, si lo que va a firmarse es una reserva, una promesa de venta o una opción de compra, es necesario que esta señal de trato se formalice por escrito mediante un contrato, y en presencia de un abogado, y que se asegure que en este instrumento estén establecidas las condiciones referentes a cómo se va a pagar, cuál va a ser el plazo para pagar, qué pasa con el dinero que se está entregando como adelanto, si se aplica o no se aplica al precio y qué pasa el comprador o el vendedor incumplen, si se impondrá una cláusula penal que determinen las indemnizaciones aplicables en caso de incumplimiento de una u otra parte y los plazos de pago; y si la compra va a ser por financiamiento, entonces aplicarán las reglas de hipoteca o de fideicomiso que se comentaron en el punto anterior.
Finalmente, si la compra es de contado, de igual forma es conveniente que el comprador solicite que se consigne que él tendrá la posibilidad de nombrar al notario público de Costa Rica que lo haga sentir más cómodo para tales efectos.
3. Compra de lote o terreno en Costa Rica
Finalmente, si lo que vamos a comprar es un terreno o lote para eventualmente construir una casa, será necesario que además de la revisión registral que se tiene que hacer para verificar que el lote no tenga ningún problema legal, es conveniente proceder con una verificación municipal conocida como uso de suelo. Este procedimiento que se realiza ante la municipalidad correspondiente, certificará si es permitido construir dónde se desea y con qué limitaciones.
También es necesario verificar si hay limitaciones a la libre disposición de la propiedad, generadas por servidumbres de paso, servidumbres de líneas eléctricas, servidumbres de aguas, o bien, existe cualquier tipo de limitación ambiental provocada por alguna naciente de agua u otra condición ambiental que es muy común en Costa Rica, así como conocer las reglamentaciones de retiros para esa zona y terreno.
Considerando en que existe mucho desarrollo de infraestructura pública, es importante verificar si sobre la propiedad que se desea adquirir, algún día va a pasar cerca o construirse una carretera, porque lógicamente esto afectaría el valor de la propiedad y existiría un riesgo real a ser expropiados eventualmente; y por supuesto, el uso de suelo también nos va a decir qué podemos construir, en qué dimensiones y en qué tiempo.
Como puede apreciarse, si no se hace este Due Diligence Inmobiliario que permita saber el estado real de la propiedad a nivel registral, ambiental y legal, podríamos comprar un terreno sobre el cual eventualmente no podríamos construir nada, lo que lógicamente sería una pésima inversión que además afectaría nuestro interés patrimonial y también nuestro historial de crédito porque tendríamos que seguir pagando por una propiedad que no nos va a servir de nada, y que, si tiene esos problemas, va a ser muy difícil venderla en el futuro.
Una vez que se ha constatado todo lo anterior y se ha tomado la decisión de seguir adelante con el negocio de compra, deben seguirse las mismas reglas y pasos comentados previamente, es decir, tiene que firmarse una opción de compra que contemple claramente todas las condiciones, derechos y obligaciones; y al momento de la formalización, si se va a pagar el precio de contado, el comprador podrá solicitar que se haga por medio de un notario público de su confianza, mientras que si el precio será pagado mediante un financiamiento bancario, sea hipotecario o mediante un fideicomiso, el notario público será impuesto por el banco o institución financiera.
Si el interés inmobiliario es comercial en lugar de habitacional, sea para una oficina, local o comercio, las reglas y aspectos a considerar cambian un poco, por lo que esto lo comentaremos en otro artículo.
Sin embargo, sea cual sea el interés o inversión a realizar, es fundamental que antes de realizar cualquier pago inicial se consulte a un abogado experto en temas inmobiliarios y en temas comerciales para que pueda hacer el Due Diligence que limite el riesgo, delimite las contingencias y cuide nuestros intereses presentes y futuros.
Artículo escrito por nuestro socio fundador, Benjamín Gutiérrez, abogado y notario público en Costa Rica.
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