Los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos determinan que si se presentan situaciones de caso fortuito o fuera mayor que imposibiliten el uso total o parcial (en su parte principal), el inquilino o arrendatario no estará en la obligación de pagar la renta o podrá pagar únicamente la proporción utilizada.
En caso que del todo no pueda utilizarse la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se extinguirá sin responsabilidad para ninguna de las partes.
La norma aplica para todo tipo de alquiler, sea habitacional o comercial, pero solo procede la extinción del contrato o la adecuación del monto de renta (total o parcial) en caso que no sea posible hacer uso del bien arrendado o de su parte principal.
En el caso del cierre de locales por orden pública (como sucede con los gimnasios, polideportivos, escuelas, etc.), aplica el caso fortuito porque legalmente no pueden hacer uso del bien; en el caso de una casa de habitación NO aplica por este motivo porque sí es posible utilizarla.
Amparados a la buena fe contractual y considerando la importancia de la continuidad de los negocios en situaciones de emergencia, nuestra recomendación es que el dueño del bien (arrendarte o arrendador) y su inquilino intenten negociar una moratoria de pago o una rebaja en la renta que permita mantener vigente la relación contractual mientras termina la situación de fuerza mayor que impide el uso integral de lo alquilado, para lo cual es necesario que se asesoren correctamente para la firma de un anexo al contrato de arrendamiento que proteja los derechos de ambas partes.