¿Quiere donar una propiedad a sus hijos sin perder el derecho a vivir en ella? ¿O ya donó y ahora enfrenta maltrato, abandono o un conflicto familiar?
Donar una propiedad es una decisión que puede tener consecuencias importantes para su vivienda, sus ingresos y su tranquilidad. Antes de firmar, conviene conocer qué derechos puede conservar, qué restricciones permite establecer la ley y en cuáles circunstancias podría solicitar la revocación de lo donado.
En BGA Abogados podemos asesorarle para preparar una donación conforme a sus necesidades o revisar una donación existente y determinar qué acciones corresponden.
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Cuéntenos si desea realizar una donación o si necesita revisar una que ya se hizo. Le explicaremos el alcance y costo del servicio antes de contratar.
Donar una propiedad: qué conviene proteger antes de firmar
En este video, el Dr. Benjamín Gutiérrez, socio director de BGA Abogados, explica la reserva de usufructo, la cláusula de inembargabilidad y la posibilidad de solicitar la revocación por ingratitud.
Estas herramientas tienen alcances diferentes. Reservarse el usufructo permite conservar el uso y disfrute del inmueble, pero no impide por sí solo transmitir la nuda propiedad. La inembargabilidad está sujeta a condiciones y límites legales, y la revocación por ingratitud requiere una causal legal debidamente acreditada.
A continuación explicamos cómo funciona cada figura y qué conviene revisar en su caso.
¿Qué implica donar una propiedad en Costa Rica?
La donación permite transmitir gratuitamente un bien o derecho a otra persona. Quien realiza la donación se denomina donante y quien la recibe, donatario.
Cuando se trata de un inmueble, la donación requiere escritura pública y el cumplimiento de las formalidades correspondientes, incluida su aceptación y el trámite registral.
Donar no equivale a prestar el inmueble ni a dejarlo en herencia. La donación produce una transmisión en vida. Si se dona únicamente la nuda propiedad y se reserva el usufructo, cada persona tendrá derechos distintos sobre el mismo bien.
Por ello, antes de donar conviene responder:
- ¿Necesita continuar viviendo en la propiedad?
- ¿Depende de sus alquileres para mantenerse?
- ¿Desea conservar derechos para usted y también para otra persona?
- ¿Qué podría ocurrir si el beneficiario vende su derecho o adquiere deudas?
- ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas?
- ¿La donación es realmente la figura más adecuada para sus objetivos?
La escritura debe responder a esas necesidades concretas. Una promesa familiar de que “usted podrá seguir viviendo aquí” no sustituye la constitución adecuada del derecho que corresponda.
El Usufructo: disfrute de bienes y sus limitaciones
El usufructo permite usar y disfrutar un bien que pertenece a otra persona, dentro de las condiciones legales y del título que lo constituye.
Una persona puede donar la nuda propiedad de su casa y reservarse el usufructo vitalicio. En ese supuesto, el beneficiario recibe la propiedad limitada por el derecho del usufructuario.
¿Qué puede conservar quien se reserva el usufructo?
Según las condiciones de su constitución, puede conservar el derecho a habitar el inmueble y percibir sus frutos, como los ingresos por alquiler.
Por ejemplo, una madre puede donar la nuda propiedad de una casa a su hijo y mantener el usufructo vitalicio. El hijo no adquiere, por esa sola donación, el derecho a desconocer el uso y disfrute reservado por su madre.
¿El usufructo impide vender la propiedad?
La reserva de usufructo no equivale, por sí sola, a una prohibición de vender la nuda propiedad.
Si no existe una restricción válida que lo impida, el nudo propietario puede transmitir su derecho. Esa transmisión no extingue por sí misma el usufructo debidamente constituido y oponible.
Si además se pretende limitar la disposición del bien, debe analizarse e incorporarse la restricción correspondiente, dentro de los límites legales.
¿El usufructo es intransferible?
No debe describirse así de manera general. El artículo 341 del Código Civil permite al usufructuario disponer de su derecho por los medios admitidos legalmente, con el límite de la duración del usufructo.
En el usufructo vitalicio, su transmisión no lo convierte en un derecho perpetuo ni prolonga su duración más allá de la vida de la persona cuya existencia determina su vigencia.
La escritura y la situación registral deben revisarse para precisar el alcance de cada derecho.
Cláusula de inembargabilidad: alcance y duración
Otra protección que puede valorarse al realizar una donación es la cláusula de inembargabilidad.
El artículo 981 del Código Civil reconoce la validez de estas cláusulas cuando se imponen conforme a los términos y condiciones del artículo 292, relativo a limitaciones sobre bienes transmitidos gratuitamente.
¿Durante cuánto tiempo puede establecerse?
La regla general del artículo 292 permite estas limitaciones por un plazo máximo de diez años. Cuando el beneficiario es menor de edad, la norma contempla la posibilidad de ampliar el término hasta que cumpla veinticinco años.
No se trata de una protección indefinida ni de una consecuencia automática de toda donación. Debe quedar correctamente establecida y cumplir las condiciones aplicables.
¿Protege frente a cualquier deuda?
No debe asumirse que una cláusula de inembargabilidad elimina todos los riesgos sobre un inmueble.
Es necesario revisar quién es el deudor, qué derecho se pretende embargar, cuándo nació la obligación, las cargas existentes y el alcance de la cláusula.
También deben distinguirse las deudas del donante de las del beneficiario. El artículo 1402 establece que los bienes donados pueden responder por obligaciones del donante existentes al momento de la donación cuando los bienes que este conserve o adquiera después sean insuficientes.
Por eso, una donación no debe presentarse como una solución automática para sustraer bienes del alcance de acreedores.
¿La inembargabilidad también impide vender?
No necesariamente. La inembargabilidad, las restricciones de disposición y el usufructo cumplen funciones diferentes.
La asesoría previa permite determinar cuáles son pertinentes y cómo deben reflejarse en la escritura y en el Registro.
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Causales de Revocación de Donación por Ingratitud
La revocación por ingratitud permite solicitar judicialmente que se deje sin efecto una donación cuando el beneficiario incurre en alguna de las conductas previstas por la ley.
No basta arrepentirse de haber donado, tener una discusión familiar o considerar que el beneficiario no fue suficientemente agradecido. Debe identificarse una causal legal y acreditarse los hechos que la sustentan.
El artículo 1405 del Código Civil, reformado en 2024 mediante la Ley 10455, contempla siete supuestos que, de forma resumida, comprenden:
- Muerte, atentados contra la vida, lesiones, violencia y determinadas ofensas graves, respecto de las personas y en las condiciones que señala la norma.
- Acusaciones o denuncias falsas contra el donante, así como declaraciones falsas en un proceso penal en su contra.
- Las conductas a las que remite el artículo 196 del Código de Familia.
- Negativa a proporcionar alimentos al donante, cuando exista obligación legal de hacerlo.
- Abandono o falta de trato digno, auxilio y acompañamiento, cuando concurran las condiciones de vulnerabilidad, necesidad y posibilidad de asistencia previstas legalmente.
- Fraude o intimidación para obligar al donante a realizar la donación.
- Engaño, abuso de poder, coacción o aprovechamiento de una situación de vulnerabilidad para inducir actos patrimoniales perjudiciales en los términos de la norma.
Esta enumeración es orientativa. La aplicación de cada causal exige revisar todos sus requisitos y las circunstancias del caso.
¿El maltrato psicológico o el abandono pueden permitir la revocación?
Pueden ser relevantes cuando los hechos encajan en los supuestos legales y se acreditan adecuadamente.
Por ejemplo, debe diferenciarse una relación familiar distante de una situación de abandono de una persona que no puede valerse por sí misma y a quien el beneficiario podía brindar la asistencia contemplada por la ley.
¿Se puede revocar porque no se cumplió una promesa?
No toda promesa incumplida constituye ingratitud. Si se pactaron obligaciones o condiciones, debe revisarse la escritura y determinar qué acción corresponde.
Una expectativa de apoyo familiar, una obligación expresamente asumida y una causal legal de ingratitud no son conceptos equivalentes.
¿Cuál es el plazo para solicitar la revocación por ingratitud?
El artículo 1407 del Código Civil establece que la acción prescribe en un año contado desde el hecho que la motivó o desde que el donante tuvo conocimiento de él.
Por ello, no basta conocer la fecha de la donación. También es indispensable precisar:
- Qué hecho fundamenta la solicitud.
- Cuándo ocurrió.
- Cuándo lo conoció el donante.
- Qué pruebas permiten acreditar esas fechas.
- Qué actuaciones se han realizado desde entonces.
No conviene esperar a que termine una discusión familiar o una negociación para revisar el plazo. Tampoco debe asumirse que cualquier mensaje, reclamo informal o denuncia preserva automáticamente la acción civil.
¿Ese año se cuenta desde la firma de la donación?
No. El artículo 1407 relaciona el plazo con el hecho que motiva la revocación o con su conocimiento por el donante.
¿Qué relación tiene con los diez años?
Son cuestiones diferentes. El plazo general de hasta diez años explicado anteriormente corresponde a las limitaciones que pueden imponerse conforme al artículo 292.
La antigüedad de la donación, por sí sola, no permite resolver si una acción por ingratitud está prescrita. Debe analizarse el plazo especial del artículo 1407 y las circunstancias concretas.
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Procedimiento para Solicitar la Revocación por Ingratitud
La revocación no se produce simplemente porque el donante comunique que quiere recuperar el bien. Cuando existe controversia, requiere plantear la acción correspondiente y demostrar sus fundamentos.
1. Revisión de la donación y del inmueble
Debe examinarse la escritura, la aceptación, la información registral, los derechos reservados y las transmisiones o cargas posteriores.
2. Análisis de la causal y del plazo
Se determina si los hechos pueden encajar en el artículo 1405 y si la acción puede ejercerse oportunamente.
3. Organización de las pruebas
Según el caso, pueden resultar relevantes:
- Mensajes, correos y otras comunicaciones.
- Testigos con conocimiento directo de los hechos.
- Informes médicos o psicológicos pertinentes.
- Documentación sobre necesidades de asistencia y apoyo proporcionado o negado.
- Denuncias, medidas de protección y resoluciones judiciales.
- Documentos que acrediten actos de presión o disposición patrimonial.
La existencia de una denuncia no equivale, por sí sola, a demostrar todos los requisitos de la acción.
4. Presentación de la demanda y valoración de medidas cautelares
Si existe fundamento, se presenta la demanda ante el órgano competente y se analiza la procedencia de las medidas necesarias para proteger la eficacia del proceso.
En inmuebles, es especialmente importante valorar oportunamente la anotación registral de la demanda.
5. Resolución y efectos
El tribunal determinará si procede la revocación y cuáles son sus consecuencias.
El artículo 1406 regula la restitución de los bienes o de su valor en determinados supuestos, así como el tratamiento de los frutos y los derechos de terceros. Por ello, no siempre puede prometerse la recuperación material del mismo inmueble.
¿Qué ocurre si el beneficiario ya vendió o hipotecó el bien?
La respuesta depende de las fechas, la situación registral y los derechos involucrados.
El artículo 1406 establece reglas sobre las enajenaciones, hipotecas y demás cargas constituidas por el beneficiario. Para inmuebles, la inscripción de la demanda de revocación es relevante frente a actos posteriores.
Si existe riesgo de venta o gravamen, conviene revisar el caso de inmediato para determinar qué medidas son procedentes.
Casos Prácticos: situaciones que requieren soluciones diferentes
Los siguientes ejemplos son ilustrativos y no anticipan el resultado de un caso particular.
Una madre desea donar su casa y continuar viviendo en ella
Antes de firmar, debe valorar la reserva de usufructo y las demás protecciones pertinentes. La decisión también debe considerar si necesita conservar ingresos por alquiler y si el inmueble tiene cargas.
Un padre donó una propiedad y posteriormente sufrió violencia
Debe analizarse si la conducta encaja en una causal legal, qué pruebas existen y cuándo comenzó a correr el plazo para ejercer la acción.
Una persona teme que las deudas de su hijo afecten el bien que desea donarle
Debe revisarse la procedencia y alcance de una cláusula de inembargabilidad, sus límites y los derechos de acreedores. La protección no puede asumirse sin ese estudio.
El beneficiario amenaza con vender el inmueble
Es necesario determinar si recibió la propiedad plena o la nuda propiedad, si existe usufructo y si se establecieron restricciones válidas de disposición.
¿Cómo puede ayudarle BGA Abogados?
La donación puede tener consecuencias patrimoniales y familiares duraderas. Una asesoría adecuada permite identificar los riesgos antes de firmar y definir las acciones disponibles cuando el conflicto ya existe.
En BGA Abogados podemos asistirle en:
- La valoración de la donación y de otras alternativas conforme a sus objetivos.
- La preparación de escrituras y constitución de los derechos y restricciones que correspondan.
- La revisión de donaciones existentes y su situación registral.
- El análisis de causales, pruebas y plazos para una posible revocación.
- La representación en negociaciones y procesos judiciales, según el caso.
¿Desea realizar una donación?
Cuéntenos qué bien desea donar y qué derechos necesita conservar. Podemos asesorarle para definir las condiciones y formalizar la operación.
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¿Ya donó y necesita revisar sus opciones?
Indíquenos qué ocurrió, cuándo tuvo conocimiento de los hechos y si cuenta con la escritura. Con esa información podremos identificar el servicio necesario para valorar su caso.
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