¿Has oído hablar de la Ley de Inquilinato en Costa Rica? Es como la base del juego cuando alquilas una vivienda o un local en el país.
Y quiero contarte algo que poca gente sabe.
Aunque muchas personas siguen usando ese nombre, la norma real que manda es la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Ley 7527.
Aquí es donde están las reglas que protegen a quien alquila y también al propietario.
Si vas a firmar o renegociar un contrato de alquiler, este contenido te va a ahorrar tiempo, dinero y dolores de cabeza.
Y si ya estás en un conflicto, entender esto puede darte una ventaja importante desde hoy.
Si necesitas apoyo legal profesional, en BGA Abogados estamos listos para ayudarte y puedes tener contacto por Whatsapp de inmediato.
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Ley de Inquilinato Costa Rica: Arrendamientos Urbanos y Suburbanos
Si estás alquilando algo para:
• Vivir
• Trabajar
• Montar un comercio
• Servicio profesional (consultorios, oficinas, etc)
Y está en zona urbana o suburbana, la Ley 7527 aplica directo sobre tu contrato.
Incluso si ese contrato fue verbal.
Esta ley incluye normas de orden público.
Eso significa que hay derechos que no se pueden renunciar aunque el contrato lo diga.
Ejemplo rápido
Un contrato puede decir que el inquilino debe irse al año.
Pero si la ley dice 3 años mínimo para vivienda, el inquilino puede quedarse 3 si cumple con lo pactado.
Punto.
Duración mínima del contrato de alquiler
Este es un clásico.
Algunos propietarios ponen “contrato de un año”.
Pero si el inmueble es para vivienda, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta por 3 años si cumple.
Después del plazo pactado o los 3 años, si nadie dice nada, el contrato se renueva automáticamente.
Para terminarlo, debe haber un aviso previo.
• Propietario: mínimo 3 meses antes
• Inquilino: mínimo 2 meses antes
Esto evita que alguien se quede sin casa de un día para otro.
Renta, forma de pago y moneda
La renta se acuerda entre las partes.
Pero hay reglas claras.
• Se paga mensual y hay 7 días naturales de gracia
• El inquilino puede pagar en colones aunque el contrato esté en dólares
• Tipo de cambio: venta del Banco Central del día del pago
Y cada pago debe tener comprobante.
Digital funciona.
Capture pantallas, mantenga registros.
Si mañana hay discusión sobre deudas, esa prueba lo puede salvar.
Depósito y adelanto
Para vivienda solo se puede pedir:
Un mes de depósito + un mes de adelanto
Y nada más.
El depósito es para cubrir daños o deudas al finalizar.
Debe devolverse dentro de 30 días posteriores a la entrega del inmueble.
La recomendación que damos a nuestros clientes siempre:
Fotos al ingreso y fotos al salir.
Una lista o inventario firmado también es una muy buena idea.
Aumentos de alquiler: reglas reales
En vivienda, el aumento máximo anual depende del índice fijado por el MIVAH.
Ha pasado que el índice es tan bajo que incluso resulta negativo.
¿Qué significa eso para ti?
Que hay años donde el alquiler no debería subir.
En alquileres comerciales o industriales, el aumento es más flexible.
Pero lo que se acuerde debe estar dentro de lo legal.
Derechos del inquilino
Tienes derechos muy claros:
• Mantenerte hasta por 3 años si cumples
• Comprobantes por cada pago
• Depósito limitado por ley
• Vivienda en buen estado
• Exigir reparaciones cuando correspondan
• No ser desalojado sin proceso judicial
• Poder pagar en el juzgado en caso de conflicto
Un consejo práctico
Si el inmueble tiene problemas estructurales, filtraciones fuertes o fallas eléctricas peligrosas y el propietario no repara, el inquilino puede reclamar rebaja de renta o resolver el contrato.
No tienes que tolerar condiciones indignas.
Obligaciones del inquilino
Del otro lado de la balanza:
• Pagar el alquiler puntualmente
• Usar el lugar según lo pactado
• Mantener el inmueble en buen estado
• Avisar de daños importantes
• Permitir inspecciones razonables
• Respetar prohibición de subarrendar si se acordó
Obligaciones del propietario
El arrendador debe:
• Entregar el inmueble en condiciones adecuadas
• Hacerse cargo de reparaciones estructurales
• No alterar condiciones del contrato sin acuerdo
• No cortar servicios para presionar al inquilino
• No usar amenazas ni hostigamiento
Práctico y directo:
Si quiere más plata o desalojar a la persona, debe ir a la vía legal.
¿Cuándo termina un contrato?
Hay varias razones legales:
• Se cumplió el plazo y hubo aviso previo
• Incumplimiento de pago
• Uso indebido del inmueble
• Daños graves por culpa del inquilino
• Necesidad real del propietario de ocuparlo
Sobre desalojos
Solo se pueden ejecutar a través de tribunales.
Nada de:
• Quitar puertas
• Cambiar cerraduras
• Cortar agua o luz
Estas son acciones ilegales que se pueden denunciar.
Si estás en esa situación, necesitas un abogado de inmediato.
Y puedes solicitar contacto por Whatsapp con nuestro equipo.
Conflictos frecuentes que atendemos
Muchos casos llegan cuando el problema ya estalló.
Algunos ejemplos reales que vemos cada semana:
• Aumentos ilegales de renta sin índice del MIVAH
• Propietarios que no devuelven depósitos
• Falta de mantenimiento que afecta salud o seguridad
• Cortes de servicios para presionar salida
• Contratos que pretenden saltarse la ley
• Amenazas verbales para desalojar
Un caso típico: cliente llega con meses sufriendo el problema sin asesoría.
Después el conflicto escala y se vuelve proceso más largo.
Actuar temprano ahorra tiempo, dinero y sufrimiento.
Qué hacer antes de firmar un contrato
Te recomiendo revisar:
• Plazo correcto según tipo de uso
• Depósitos según ley
• Aumentos anuales regulados
• Inventario inicial con fotos
• Reglas claras si hay daños
Si algo no te cuadra, es mejor pausarlo y revisarlo con un abogado.
Puedes revisar también este contenido relacionado para fortalecer tu defensa y conocimientos:
• Cláusulas abusivas
• Incumplimiento contractual
• Reglamento de condominio en Costa Rica
Todo esto se conecta más de lo que imaginas.
Y una mala cláusula puede costarte miles de dólares.
Necesitas respaldo legal
Los contratos deberían ser tus mejores aliados.
Pero cuando están mal hechos, se vuelven trampas.
Si estás:
• Por firmar un contrato de alquiler
• Con un conflicto ya en marcha
• O comenzando una renegociación complicada
Habla con nosotros.
En BGA Abogados resolvemos conflictos legales con precisión quirúrgica y estrategia realista.
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Preguntas frecuentes sobre la Ley de Inquilinato en Costa Rica
¿El propietario puede subir el alquiler cuando quiera?
Solo una vez al año en vivienda, y según el índice del MIVAH.
En locales comerciales hay más flexibilidad, pero igual debe estar pactado y dentro de lo permitido por la ley.
¿Pueden desalojarme sin juicio?
No.
Todo desalojo debe hacerse por vía judicial.
Si el propietario amenaza o intenta presionar cortando servicios, puedes denunciar.
¿El depósito cubre solo daños o también deudas?
Cubre ambas cosas.
Pero deben estar justificadas.
No puede usarse como excusa para retener el dinero sin una razón válida.
¿Puedo pagar en colones aunque el contrato esté en dólares?
Sí.
La ley lo permite usando el tipo de cambio de venta del Banco Central del día del pago.
¿Qué pasa si el propietario no arregla daños graves?
Puedes exigir reparaciones, solicitar rebaja de renta o incluso pedir resolución del contrato con apoyo legal.
Ley de Inquilinato en Costa Rica